■ 项目概况

项目位于深圳双中心之一前海中心的核心区。规划以“绿色地毯”、“前海客厅”、“水城城门”、“在公园中生活与工作”、“高效集约与低碳生态有机平衡”等创新设计理念形成片区特色城市空间，提出以“绿色账号交易”、“地上权”、“单元平衡制度”等新技术方法作为片区的实施策略，让片区成为前海的“海上门户”和“国际港城”。

■ 创新与特色

⒈“绿色地毯”，城市公共空间的利用

借助双海岸景观资源优势，构建放射状的六条通海“井”字型绿色廊道，即“绿色地毯”空间，实现 14、16 单元在公园中工作与生活的构想。

⒉“新空间形象线”，城市标志性空间塑造

规划创新性提出打造前海客厅及水城城门，形成标志性的湾区空间形象。概念提出后，得到前海规划局的认可，被应用到整个前海规划当中。

⒊慕尼黑“灰地制”—地上权的利用

借鉴国际成熟经验，将十四单元建成以公共利益为前提的“灰地制”体系，突出海洋文化主题。土地所有权归属政府，以租赁方式，安排公共性或可替换的临时设施。“灰地制”可由 G1+GIC 组合，以土地开发可持续性发展为终极目标，“灰地”也为承接未来城市功能提供发展空间。

⒋“绿色账号——单元平衡制”

规划提出绿色账号——单元平衡制策略，实现单元内部环境生态指数和开发强度指数的综合平衡。通过评定地块环境生态价值及开发强度，达到土地开发综合价值指数最优。

⒌街坊导控层级体系

依据单元平衡制，制定系统的街坊导控层级体系，划分三层级单元制。为保证公共绿态景观空间界面的完整性、统一性，创新性划分出了特殊单元层级，倡导街坊复合开发模式。

⒍私人发展公共空间，城市公共空间实施的多模式建议

借鉴国外分配与开发 U 公共程序实践经验，规划提倡多地块（街坊）整体”产品式”开发。采用政府主导开发、政府参与市场开发、私人发展公共开放空间相结合的方式，将公共空间进行最大的释放和利用。

⒎用地分类的创新

规划提出综合发展用地，以一到两类功能为主，提出建筑功能复合。公共绿地复合开发，容积率控制不超过 0.2，建筑功能为文化及服务类设施。

⒏成果创新

两套成果，一套为实施文件，一书三图，对外公布，指标具体到街坊，指导街坊开发实施；一套为管理导控文件，一书多图，管理局内部使用，指标具体到地块，用于开发管理，同时导控文件直接指导地块实施。